4 lựa chọn hàng đầu cho nhà đầu tư bất động sản

Khi nghĩ đến việc sở hữu bất động sản, điều đầu tiên bạn có thể nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Nhưng trên thực tế đầu tư bất động sản có vị thế lớn hơn rất nhiều, nó đóng góp phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bạn, đặc biệt là có thể tạo ra một hàng rào chống lại sự sụt giảm của thị trường chứng khoán.

đầu tư bất động sản

Mặc dù bất động sản đã trở thành một kênh đầu tư phổ biến trong nhiều thập niên qua, việc mua và sở hữu bất động sản là phức tạp hơn nhiều so với đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu.

Trong bài viết này, mình sẽ đưa đến cho các bạn một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, được liệt kê theo thứ tự về cách thức đầu tư bất động sản trực tiếp và lý do để bắt đầu đầu tư bất động sản.

Tài sản cho thuê cơ bản

Đây là một khoản đầu tư truyền thống theo kiểu sở hữu quyền sử dụng đất. Một người sẽ mua một tài sản (chủ sở hữu bất động sản hay còn gọi là chủ nhà) và cho một người thuê nhà thuê lại tài sản đó.

Chủ nhà chịu trách nhiệm thanh toán tiền lãi thế chấp (nếu có đi vay ngân hàng), thuế và bảo trì tài sản. Lý tưởng nhất là chủ nhà sử dụng vốn tự có để trang trải tất cả các chi phí nói trên.

Chủ nhà cũng có thể tính phí nhiều hơn để tạo ra lợi nhuận hàng tháng cao hơn, nhưng chiến lược phổ biến nhất là kiên nhẫn chờ đợi và chỉ tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho các khoản tiền lãi thế chấp đã vay.

Bất động sản mà bạn sở hữu thường sẽ tăng giá trị trong quá trình thế chấp. Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, bất động sản ở đất nước này đã liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006 và tại Việt Nam cũng vậy, bất động sản chưa bao giờ có dấu hiệu giảm giá. Nếu không tính giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ năm 2008 đến năm 2010, nó đã hồi phục và đã tăng lên đáng kể.

Một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan phải hiểu rõ về thị trường nhà cho thuê hoặc thuê một chuyên gia để giúp đỡ anh ta làm điều đó.

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm dòng thu nhập từ tài sản cho thuê, các khía cạnh quan trọng nhất để xem xét là vị trí của bất động sản và tỷ lệ cho thuê hiện tại của khu vực (ám chỉ tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê/tổng số phòng hiện có trong khu vực).

Về vị trí, nhiều dịch vụ cho thuê phòng hoặc nhà nguyên căn thành công thường ở gần các trường đại học. Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản gần một trường đại học lớn, sinh viên có thể muốn thuê nó với khoảng thời gian lên đến bốn năm.

Ngoài ra còn có nhiều đặc điểm khác của một bất động sản cho thuê có lợi nhuận, bạn phải mất một khoảng thời gian để tìm hiểu. Để biết cách làm thế nào để chọn được bất động sản cho thuê có lợi nhuận bạn có thể tham khảo một số khóa học sau, sẽ cực kỳ hữu ích.

Khóa combo (6 trong 1): Kỹ năng Digital Marketing dành cho môi giới bất động sản

Khóa combo (5 trong 1): Bí quyết đầu tư Bất động sản thành công

Khóa học: Công thức kiếm tiền tỷ từ thuê và cho thuê bất động sản – Hoàng Kim Dung

(*) Lưu ý: Bạn click vào đường link trên để mua sẽ được giảm giá, mình cũng khuyên các bạn mua combo vì giá nó rẻ hơn nhiều so với bạn mua nhiều khóa học lẻ, nếu hiện tại các khóa học này giảm giá <40% thì bạn sử dụng mã này khi thanh toán sẽ được giảm 40% học phí  KHN40 nhanh tay nhé vì mã này chỉ có tác dụng cho 40 người mua đầu tiên.

Nhưng bất động sản cho thuê có phải chỉ sở hữu toàn những ưu điểm mà không có nhược điểm?

Nhược điểm của đầu tư bất động sản cho thuê dĩ nhiên là có và nhược điểm dễ thấy của bất động sản cho thuê là bạn có thể gặp phải một người thuê nhà xấu tính, họ thường xuyên gây thiệt hại tài sản trong ngôi nhà khiến chi phí sửa chữa tăng cao hoặc tệ hơn nữa là bạn không tìm người thuê nhà nào cả.

Điều này khiến dòng tiền của bạn bị âm hàng tháng, có nghĩa là bạn có thể phải dành ra thu nhập của mình để thanh toán các khoản lãi thế chấp phát sinh từ phía ngân hàng.

Ngoài ra còn phát sinh vấn đề tìm bất động sản phù hợp với túi tiền của bạn. Bạn sẽ muốn chọn một khu vực có tỷ lệ người thuê nhà cao và chọn một nơi mà mọi người sẽ muốn thuê nhưng số vốn hạn hẹp không cho phép bạn làm điều đó, trong trường hợp này bạn bắt buộc phải chọn một khu vực khác mặc dù đó không phải lựa chọn hàng đầu.

Có lẽ sự khác biệt lớn nhất giữa bất động sản cho thuê và các khoản đầu tư bất động sản khác là lượng thời gian và công việc bạn phải dành ra để chăm sóc nó. Nếu bạn không muốn, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp. Nhưng tiền lương của anh ta sau đó trở thành một khoản chi phí ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản.

Đừng bỏ qua bài viết với hơn 500 comment này vì nó cực kỳ hữu ích cho bạn:

Lướt sóng bất động sản

Đây là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như các nhà giao dịch trong ngày trên thị trường chứng khoán, coin hay Forex, các tay đầu cơ bất động sản hoàn toàn khác với chủ nhà mua và cho thuê.

Các tay đầu cơ mua bất động sản với ý định giữ chúng trong một thời gian ngắn, thường không quá ba đến bốn tháng, họ hy vọng sẽ bán chúng với giá bán cao hơn giá mua ban đầu để thu lợi nhuận.

Kỹ thuật này còn được gọi là lướt sóng và lý thuyết cơ bản của kỹ thuật này là dựa trên việc mua các bất động sản bị đánh giá thấp đáng kể so với thị trường hoặc nằm trong một khu vực bất động sản tăng giá rất nóng.

Một tay đầu cơ bất động sản khôn ngoan sẽ không bao giờ đưa bất kỳ đồng vốn nào vào bất động sản để cải thiện chúng; bất động sản đầu tư phải có giá trị nội tại để chuyển thành lợi nhuận mà không phải bỏ tiền để thay đổi nó hoặc họ sẽ không xem xét mua bán.

Kỹ thuật lướt sóng theo kiểu này giống như một khoản đầu tư tiền mặt ngắn hạn. Nếu một nhà đầu cơ bất động sản gặp phải tình huống mà anh ta hoặc cô ấy không thể “thoát hàng”, tài sản của họ có thể bị tàn phá bởi vì các nhà đầu cơ nói chung không giữ đủ lượng tiền mặt đủ lớn để trả lãi vay lâu dài. Điều này có thể dẫn đến tổn thất liên tục cho nhà đầu cơ bất động sản.

Mua bất động sản và sửa chữa lại sau đó bán chúng

Một hình thức nữa của hình thức đầu cơ bất động sản là mua các bất động sản có giá rẻ hoặc hợp lý và tăng thêm giá trị bằng cách cải tạo chúng, sau đó bán chúng với một mức giá cao hơn. Đây có thể là khoản đầu tư dài hạn, tùy thuộc vào mức độ sửa chữa, cải tạo bất động sản.

Tính năng hạn chế của hình thức đầu tư này là tốn khá nhiều thời gian và thường chỉ cho phép các nhà đầu tư thực hiện cải tạo một thuộc tính tại một thời điểm.

Mua bất động sản do các công ty quản lý

Nếu bạn muốn sở hữu một tài sản cho thuê, nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một công ty quản lý bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Với hình thức này, một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, và sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty.

Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty đầu tư quản lý chung tất cả các đơn vị, chăm sóc bảo trì, tìm người thuê phòng, vệ sinh…. Để đổi lấy việc quản lý này, nhà đầu tư phải chịu một tỷ lệ phần trăm tiền thuê hàng tháng hoặc một số tiền cố định được quy định theo từng thời kỳ.

Chất lượng của hình thức đầu tư này phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để đầu tư vào bất động sản, nhưng các nhà đầu tư dễ bị tổn thương với mức phí ám ảnh ngày càng tăng cao qua thời gian trong khi bất động sản ngày càng xuống cấp.

Tại Việt Nam bạn có thể tham khảo mô hình xây dựng rồi bán cho nhà đầu tư của Vingroup, một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp.

Theo cách này, mình thường thấy đầu tiên Vingroup mở bán 1 dự án xây dựng, nhà đầu tư sẽ phải trả một số tiền nhất định vào thời điểm ban đầu để giữ quyền sở hữu căn hộ tương lai, tiếp theo Vingroup yêu cầu nhà đầu tư góp vốn theo từng giai đoạn cụ thể được quy định chi tiết trong quá trình xây dựng công trình và cuối cùng Vingroup tiến hành chuyển giao cho nhà đầu tư sau khi hoàn thành.

Đến đây, nhà đầu tư có thể quản lý căn hộ hoặc gửi lại cho Vingroup quản lý và cho thuê, những căn hộ nào thường là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hoặc căn hộ có thể làm dịch vụ kinh doanh lưu trú (vì Vingroup rất mạnh về mảng khách sạn).

Một lần nữa, nghiên cứu là chìa khóa. Bạn có thể tham khảo một số khóa học sau để nâng cao năng lực tư duy về đầu tư bất động sản, nên nhớ, một nhà đầu tư bất động sản thành công sẽ tạo ra rất nhiều tiền, do đó bạn đừng tiếc tiền đầu tư vào kiến thức để trở thành một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan

Tại sao nên đầu tư vào bất động sản?

Đầu tư bất động sản là cách đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro, mang lại lợi nhuận cạnh tranh cho nhà đầu tư.

Ngay cả khi khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra trong giai đoạn 2008 – 2010 thì tại Mỹ bất động sản thương mại vẫn đạt mức lợi nhuận trung bình 8,4% trong giai đoạn 10 năm từ 2000 đến 2010, dựa trên dữ liệu từ Hội đồng Quốc gia về Đầu tư Bất động sản của Hoa Kỳ (NCREIF). Tại Việt Nam giá đất giai đoạn này có thể đã tăng đến hàng chục lần và thời điểm hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư có biến động đặc biệt thấp so với cổ phiếu và trái phiếu. Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với nhiều nguồn thu nhập truyền thống hơn chẳng hạn lãi tiết kiệm hoặc vàng và USD.

Kênh đầu tư bất động sản đặc biệt phù hợp trong giai đoạn lãi suất tiết kiệm hoặc trái phiếu chính phủ giảm.

Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mức biến động thấp và trong một số trường hợp, bất động sản có tương quan ngược với các loại tài sản lớn khác (chẳng hạn khi chứng khoán giảm, bất động sản thường tăng).

Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của danh mục đầu tư và mang lại lợi nhuận cao hơn cho mỗi đơn vị rủi ro.

Việc sở hữu bất động sản được pháp luật bảo vệ: Tại Việt Nam, bất động sản có thể được xem là tài sản đầu tiên được pháp luật bảo vệ trước cả chứng khoán. Một số kênh đầu tư có thể mang lại cho bạn rủi ro như coin hay Forex vì tại Việt Nam chúng chưa được chấp nhận nhưng đối với bất động sản bạn không cần lo lắng quá nhiều về mặt pháp lý.

Khả năng chống lạm phát của bất động sản: Khả năng chống lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng GDP và nhu cầu bất động sản. Khi nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn và đến lượt mình, bất động sản chuyển thành giá trị vốn cao hơn.

Vì vậy, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, giá thuê nhà sẽ được điều chỉnh hàng năm để chống lại lạm phát, giá trị nội tại của bất động sản cũng tăng lên theo thời gian để bù đắp sự mất giá của đồng tiền.

Sức mạnh của đòn bẩy: Bất động sản mang đến cho nhà đầu tư một công cụ mạnh mẽ nhất so với bất kỳ một loại tài sản nào khác kể cả chứng khoán: đó là đòn bẩy.

Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải trả toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua. Và thậm chí sau đó, tỷ lệ bạn có thể vay (margin) vẫn còn ít hơn nhiều so với bất động sản nhờ vào phương thức tài chính huyền diệu: Lấy chính bất động sản bạn mua để thế chấp ngân hàng.

Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu thanh toán 20%, nghĩa là bạn có thể vay số tiền lên đến 80% giá trị bất động sản. Trong một số trường hợp đặc biệt, tùy thuộc vào vị trí bất động sản, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp đòi hỏi ít nhất chỉ 5%.

Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ bất động sản mà chỉ trả một phần nhỏ trên tổng giá trị của bất động sản đó. Tất nhiên, quy mô thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu bạn thực sự có trong tài sản cũng như gánh nặng trả lãi ngân hàng vì vậy bạn cần nâng cao một chút kiến thức về dòng tiền để có thể “tay không bắt giặc”.

Mình khuyên bạn đọc bộ Dạy con làm giàu của Robert Kiyosaki để hiểu rõ hơn về các công cụ tài chính, dòng tiền cũng như các kiến thức về đòn bẩy để áp dụng tốt hơn vào đầu tư bất động sản.

Đây là lý do cơ bản nhất khuyến khích những nhà đầu tư đam mê lĩnh vực bất động sản. Họ có thể lấy ra một khoản vay thế chấp bằng chính ngôi nhà đầu tiên của họ và trả tiền cho hai hoặc ba bất động sản khác.

Điều đặc biệt hơn nữa là chính những người thuê nhà trả tiền vay thế chấp hàng tháng thay cho bạn còn bạn chỉ việc chờ cơ hội để bán bất động sản với giá cao để thu lợi nhuận, bạn có thể kiểm soát những tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Nhược điểm của đầu tư bất động sản

Tính thanh khoản: Hạn chế chính của đầu tư vào bất động sản là tính thanh khoản, bạn sẽ gặp khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành tài sản. Không giống như một giao dịch cổ phiếu, trái phiếu, vàng, USD, coin, Forex có thể được hoàn thành trong vài giây, một giao dịch bất động sản có thể mất vài tháng để giao dịch thành công.

Ngay cả với sự giúp đỡ của một nhà môi giới bất động sản, việc tìm kiếm người mua thích hợp có thể mất một vài tuần làm việc.

Việc này sẽ khiến bạn rơi vào bất lợi trong trường hợp bất động sản không có người thuê hoặc thị trường đóng băng và bạn sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (đi vay nhiều). Do đó bạn cần cẩn trọng với đặc điểm này của bất động sản để khỏi rơi vào thế bị động trong một khoảng thời gian dài.

Một nhược điểm nữa của bất động sản tại thị trường Việt Nam là thường gặp phải sự cản trở trong việc sở hữu quyền sử dụng bất động sản. Năng lực giải quyết hồ sơ đất đai của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế theo cả nghĩa đen lẫn nghĩa bóng làm cho bạn tốn khá nhiều thời gian chỉ để giải quyết việc chuyển đổi quyền sử dụng bất động sản.

Điểm mấu chốt

Trong danh mục đầu tư tài chính, bất động sản thường được xem xét như một khoản đầu tư “thay thế”. Điều đó có nghĩa đó là khoản đầu tư bất động sản được sử dụng bổ sung để giúp danh mục đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, vàng USD, coin, Forex và các chứng khoán khác trở nên ít rủi ro hơn.

Nhưng đầu tư bất động sản cũng có thể là một đối trọng đáng kể với các công cụ khác, mang lại một nguồn thu nhập ổn định, lâu dài và hoàn toàn thụ động, do đó bao đời nay bất động sản luôn nhận được sự đánh giá cao.

Leave a Comment: